澳洲银行开户之不完全手册-Banking in Australia

Banking in Australia：A Dummies’ Handbook -------之nab篇 目录：帐户篇：1楼 信用卡篇：2楼 其他业务篇：3楼 未完待续 新的学期又要开始了，不少新的朋友又将要或者已经踏上了南太平洋上的这片土地。无论对于谁来说，和银行打交道都是不可避免的，了解如何选择适合自己的银 行，账户，和一些相关的基本银行方面的常识，对于新来的朋友们我想都是一个必要。结合本人近些年的留学以及在nab(National Australia Bank) Branch的半年工作经验，在本文中特提供一些基本常识介绍，希望能给大家带来一些帮助，有问题的也可以问： 本人(TONY)工作地址：（nab Balaclava Branch: 117-121 Carlisle St, Balaclava, 3182, Melbourne）,墨尔本东南区的中国朋友，有需要中文服务的，可以来找我。 银行介绍： 在澳洲境内营业的银行众多，有澳洲本地的4大银行，包括：1. National Australia Bank(nab), 2.Commonwealth Bank, 3. ANZ Bank, 4. Westpac Bank, 以及一些澳洲本地较小的银行：Bendigo Bank, St. George Bank, Bank West, Bank of Queensland ect. 还有外资银行包括:HSBC, Citi Bank, 等等。 一般来讲，四大银行的营业网点以及ATM最多，服务涉及的范围也最广，其用户也最多，但是大体上针对个人客户的服务都是类似的。本文以nab为例，大家熟 悉以后可以举一反三，自己衡量如何选择银行。 第一篇：开户篇： 在nab开户，要求客户出示所谓的100points ID，这是政府对所有银行的要求，所以此条对于其他银行也适用。100 points ID 就是说不同的ID代表不同的分值，比如说Passport 是70 points, Driving License是40 points, Student Card 是 40 points, Utility or telephone Bills 是 25 points 等等。(Refers to: http://www.nab.com.au/Business_Solutions/0,,49834,00.html)。而且例外的是，对于入境少于三个月的朋友，单一Passport就是100 points，所以如果你刚来澳洲不久，3个月以内，一本护照就足够了，不然的话就要凑齐100 points ID。 账户种类： 日常交易账户（Daily Transaction Account） 此种账户也就是我们平时使用的ATM Card 以及 Cheque Book Account. 就是说这种账户带一个ATM 卡，和一个支票簿（取决于个人需要）。平时在超市买东西，在ATM机器上取现金，都需要这样的帐户。Nab的 Transaction Account 有以下几种： 1. Smart Direct Account： 服务费： $3/month. 以下服务无限次数使用，不再另外收费：nab ATM 取现， branch 存钱， EFTPOS 刷卡， Telephone Banking使用， Internet Banking 使用，等等。 2. Smart Access Account: 服务费：$5/month. 以下服务无限次数使用，不再另外收费：nab ATM 取现， branch 存/取钱， EFTPOS刷卡， Telephone Banking使用，Internet Banking 使用，无限Cheque Book使用。 注意：以上两种主要区别在于：对于Smart Direct Account用户，在branch取钱要例外收取服务费 $3/次。开出自己的支票簿，$1/张。因为ATM 和 EFTPOS 的Daily Limit 是 $1000. 所以如果你一天不需要取超过$1000的话，也没有必要到branch里面取钱。支票簿一般朋友都不需要，因为现在越来越多的人都用Epay，在 Internet Banking上来转账，支付账单，也更方便。 3. Tertiary Student Account: 服务费：$ 0 学生账户所提供的内容和Smart Access Account 相同，就是说基本包含所有服务，但是是免费的。只要有学生证，就可以申请。 4. Concession Card Account: 服务费: $ 0 此类账户针对Concession Card Holder，就是各种原因，拿政府福利的人。包含所有的Smart Access Account 服务。 小结：对于刚来的学生朋友，Student Account是最佳选择。例外nab还专为International Student 提供一张免费的ISIC Card (a worldwide photographic student ID card)，这张卡是一张带有你照片和你生日银行卡，兼可以在不少地方使用的消费打折卡。对于没有driving License 的新来的朋友，可以当Photo ID 使用(去酒吧就不要揣着护照了)。需要申请的在开户的时候带一张护照2寸照片就可以了。 储蓄帐户(Saving Account)： 因为nab 的Daily Transaction Account是不付利息的，所以同时需要设立一个储蓄账户，也就是Saving Account. 所有的储蓄账户都是免费的，在这里只介绍一种，目前来讲利息最高的账户，online saving account: i-Saver. 被称作online saving account, 原因是开户之后，你不可以从ATM里直接取i-saver 帐户里面的钱，此种账户的运作要通过 Telephone Banking 或者 Internet Banking。就是说你随时把多余的钱从Transaction Account里面转到 i-Saver Account 里面，也可以随时把i-Saver Account 里面的钱转到 Transaction Account里面，以供使用。转账都是即时并且免费的。而你所留在i-Saver Account里的钱，可以拿到6.1% 的利息，利息按天计算，按月支付。 相信现在大家都可以熟练使用Internet Banking 了，所以这个账户是必需的。 补充：原则上讲，学生账户是没有任何费用的，但是使用其他银行的ATM来取钱除外，每次收取$ 2. 所以要避免。

2007-7-17 19:15 #1

serney 布鞋族 UID 12372 精华 1 积分 211 帖子 7 阅读权限 30 注册 2007-7-15 状态 离线	此文章版权归AuSteps.com和作者serney本人所有！转贴请注明作者和出处，并保持内容完整！ 第二篇 信用卡篇(Credit Card) 什么是信用卡？ 信用卡就是金融机构发行的透支消费银行卡。目前基本上所有的金融机构都通过世界上最大的三家信用卡机构来发行，它们分别是：VISA， MasterCard，和American Express （AMX）。这三种卡基本上都在全世界通用，另外VISA 和 MasterCard 更广，所以有些地方如果你要使用AMX的话，要多charge 1%的手续费，而却大多数的消费都是没有手续费的。 信用卡允许你先消费，后还钱。可以提前消费的数目取决于你的Credit Limit。一般来讲，刚开始银行都会给你$500，或$2000，或$5000的信用额度，使用一段时间以后，如果需要的话可以申请提高Credit Limit。在使用信用卡消费之后，一般允许你有40～60天的免息还款期，就是说今天的花费，如果你在规定免息期内还掉的话，没有利息。但是如果你没有 在规定还款期内还掉，就要开始计算利息。不同种类卡的利息差很多，从11%~18%不等。看似复杂，其实简单。因为不需要你来计算，每个月银行都会给你寄 你的Credit Card Statement，上边标注的有上个还款期间的Closing Balance。如果你每月按Closing Balance 来付清的话，是不会有任何利息的。 信用卡的好处： 信用卡除了给你提前消费的能力以外，还有众多好处，比如：1.目前大部分的网上支付都要求你用信用卡，而不接受Debit Card（普通ATM卡），比如说买机票，预订酒店住宿，交学费，网上购物，等等。2. 信用卡有众多的消费奖励，形式多种多样。大体有几种。第一种：积分。你所有通过信用卡的消费都会产生积分，所积攒的积分可有换取各种各样的商品，飞机票， 优惠券，Gift Voucher, 或者是现金。第二种：直接现金返还。就是返还给你所有消费额的1%左右。 信用卡的费用： 绝大多数的信用卡都收取年费，费用差别很大，从$0～$500不等。为什么差别这么大？是因为高等的卡提供非常高的Credit Limit，和更好的积分返还政策，还包含很多额外的服务，这些在信用卡的总类里面细说。总的来讲，你使用信用卡的花费=年费+利息-消费返还。对于一般 用户，如果能够做到每月还清Closing Balance的话，就没有利息了。所以使用信用卡可以拿钱回来，就是一般：消费返还>年费。你可能会问：那银行和信用卡公司赚什么钱？这个你不用 担心，他们为商家收款提供方便，自然会收商家的手续费，而不是消费者的。 信用卡相关术语解释： 1. Credit on purchase, credit on cash advance: 上面讲了，用信用卡消费是有55天左右的免息期的，就是指：credit on purchase. 但是如果你用信用卡透支取现金的话，就指: credit on cash advance，而cash advance 是没有免息期的，并且利息较高。 2. Credit transfer from another bank’s card: 因为目前信用卡市场竞争激烈，所以银行为了吸引客户，大多提供Limited Time Low rate credit transfer。什么意思呢？就是说你如果有了A银行的credit card，欠了$5000,因为过了免息期，就要每月支付较高的利息，但是如果你把这$5000欠款转到B银行的新卡上，B银行就给你6个月左右的低息政 策。0~5%，而你这$5000就可以在B银行内用低息来还。 信用卡的种类： 信用卡的种类繁多，单单一家金融机构的信用卡就会有十种以上，往往眼花缭乱，但是大体种类都是相同的，下面以nab的信用卡为例，了解以后可以自己举一反三：（refer to: http://www.nab.com.au/Personal_Finance/0,,627,00.html?ncID=ZBA） 1. Essential Card- nab Low Visa Credit Card 此种卡年费$49。免息期55天。超出免息期的利息是：11.24% on purchase，17.99% on cash advance. 此卡的主要好处就是较低的interest rate on purchase，对于不能再免息期内还清欠款的，比较适合。 2. Nab Visa Mini Card 此种卡年费$19。免息期55天。超出免息期的利息是：17.49% both on purchase and cash advance。此卡提供1%的cash back. Up to $120 per year。此卡有五种颜色可以选择，另外给两个卡，一大一小。大的是标准大小，开始用来在ATM上使用，cash advance之类的，也可以刷卡使用。小的可以挂在钥匙链上，只能刷卡使用。此卡的好处在于设计前卫，年费低，另外又有cash back，适合年轻人使用。 3. Nab Extra:nab Gold Card (Visa or MasterCard) 既然是Gold Card，自然就贵，年费: $90. 免息期44天。超出免息期的利息是：14.75% both on purchase and cash advance。申请此卡，最低Credit Limit是$5000。提供较好的点数返还政策，(Flybuys Memebership)，消费多了可以换机票。包含免费的Overseas travel insurance。此卡的好处：对于经常跨国飞行的人，既可以暂机票，又有免费的Travel insurance。 4. Reward: nab Velocity card (AMX or Visa) 顾名思义，这个就是专门挣点数的卡了。年费：Visa $65. AMX $150。第一年免费。免息期44天，超出免息期的利息是：18.25% both on purchase and cash advance。使用此卡的消费，可以通过第三方的公司：（http://www.velocityrewards.com.au/content/）获得最好的Reward Program。此卡好处，对于消费巨大的用户，可以获得最好的点数返还。 5. Nab Debit Credit Card 这个是新品种，市场上已经有了，nab的debit credit card九月上市（内部消息）。这个是什么东西呢？简单来说：不可透支信用卡。就是把钱存进信用卡里，通过信用卡支付渠道消费自己的钱。原则上讲，信用卡 发明的初衷就是让消费者先消费，后还钱。但是为什么现在又推出这种卡呢？原因有二。首先，是有些消费者拿了信用卡之后控制不了自己，疯狂消费，到最后积攒 成巨额的Debt。所以这些人不愿用信用卡。其次，申请信用卡一般要求有收入证明，自己没有的要提供持续可靠经济来源证明，而有些人提供不了，不如果失业 者，或者是有些学生。而又因为信用卡使用方便，支付范围广，所以针对这个市场，Debit Credit Card诞生了。 信用卡的申请： 申请信用卡，除了必要的ID以外（和申请普通银行卡相同），能重要的是提供经济收入证明。这个对于学生来讲，有几种办法：1.如果打工的话，让老板给一个 就可以了，不需要高，因为你可以申请额度$500的visa mini，甚至没有收入证明，这个卡也会给。因为你能透支的额度非常有限。2. 自己写一个自己的收入来源，比如来自父母，父母收入多少。这样就可以提高credit limit。3.觉得拿了信用卡就控制不住自己的，等Debit Credit Card吧。 其他：还没想到，想到再补充。
2007-7-17 19:16 #2

serney 布鞋族 UID 12372 精华 1 积分 211 帖子 7 阅读权限 30 注册 2007-7-15 状态 离线

作者共被加分 23 点 点击查看近一年内加分详情" align="right" border="0">作者共被加分 23 点 点击查看近一年内加分详情" align="right" border="0"> 此文章版权归AuSteps.com和作者serney本人所有！转贴请注明作者和出处，并保持内容完整！ 第三篇 其他常用银行业务 对于一般的个人用户来讲，其他的常用银行业务包括：银行支票(Bank Cheque)，国际收汇款(International Telegrapher Transfer)，国际货币兑换(Foreign Currency Exchange)，定期存款(Term Deposit)，存款(Deposit)，电话银行(Telephone Banking)，网上银行(Internet Banking) 等等。本篇还是以nab银行为例， 1. 银行支票(Bank Cheque) Bank Cheque的主要用于支付，用在收款一方不接受个人支票和其他付款方式的时候。因为Bank Cheuqe由银行承兑，所以没有信用风险，大单的买卖商家都要求使用Bank Cheque，比如买车，支付买房的首期，大笔的转账，等等。 申请Bank Cheque很简单，对于nab，到任何一家Branch的Counter填张表，然后付钱都可以了。对于nab的customer，是$8/per cheque. 2. 国际汇款(International Telegrapher Transfer) 因为澳币是自由汇兑货币，在国际上自由流通，不受政府限制，所以国际收汇款都是非常简单的。 对于汇出，到nab 任何branch 的counter办理。添一张表，内容包括收款方的账户，地址，银行名称，银行信息（亚洲银行:SWIFT CODE，欧洲银行:IBAN Num，美国银行:Routing Num），银行地址。可以汇出的货币包含绝大多数自由兑换货币，不包括人民币。汇款收费：$28.00 对于收款，如果你是nab的customer，要接受从中国的汇款的话，就到branch里要一下自己的资料，包括：Account num, BSB, Bank’s address, SWIFT CODE，然后告诉国内银行就可以了。 对于汇率，TT汇出，TT收款，国际货币换澳币，澳币换国际货币都不同，而且是每天浮动的。交易前问清楚的可以了， 3. 国际货币兑换(Foreign Currency Exchange) 这个也很简单，不管你拿的是美元，欧元，或者是旅行支票，国际银行支票，都可以在任何一个nab的branch换成澳币。（不包括人民币现金）汇率以当天汇率为主，不管换多少，手续费$5.00 如果需要国际货币，比如你要去新西兰旅游，欧洲旅游的话，也可以用澳币还换国际货币现金，旅行支票等。要现金的话，到一般的branch需要等3天时间， 因为要Order。到city foreign currency bureau (330 Collins St, Melbourne)，就可以当时拿到。手续费5.00 4. 定期存款(Term Deposit) 这个大家应该比较熟悉，nab的定期存款的特点是：利率每周一更新，提供最新利率。而利息又取决于你存的数额，和时间长短。多一个月少一个月都有很大差别。需要了解的话，看这里。Refer to: (http://www.nab.com.au/Personal_Finance/0,,79017,00.html?urid=1184157342994) 存款(Deposit) 这个有什么好讲的？拿钱到branch不就行了。不错，但是补充一些知识在这里。如果要存Coin的话，一定要提前到branch里索取专门装coin的 money bag，在存钱之前按money bag上的要求装好，不能混装。对于有时只存支票，不存现金的，没必要排队，填好Deposit Slip之后，把Cheque和Deposit Slip一起放到Express Cheque Deposit Envelop 里，丢到Express Deposit Box里就行了。收据自己填好，查询用。 2. 电话银行(Telephone Banking) 因为Branch 营业时间较短，从9:30am～4:00pm（周五到5:00pm）。所以有些人有问题，但没时间到branch里解决，就可以通过电话银行问询。Nab Telephone Banking Number: 132265。功能很多，包括余额查询，转账，账单支付，人工问询等等。 使用电话银行，需要你的nab ID，就是印在你的ATM Card，或者Credit Card背面最上边的8位数编码；和Telephone Banking Password，这个到branch里要，如果没有或者忘了的话。 3. 网上银行(Internet Banking) 网上银行我想大家都在用，很方便。功能现在越来越多，包括：所有账户的交易查询，Order Bank Statement，转账，付账单，开新账户，等等等等。Nab的网上银行有几点讲一下： 开通网上银行可以自己办，只要有前面提到的nab ID，和Telephone Banking Password，就可以直接到：（http://www.nab.com.au） 上自己register就可以了。没有TB password的，到Branch里要。 默认的设置不允许你往其他银行转账，需要开通的到branch里开通就可以了。默认的转账金额是<$2500.00。如果需要多于这个数目的转账， 要开通SMS Security Feature。这个是一个免费的双重保护。就是说你提供给nab你的mobile number，每当你转账的时候，nab就会发一个SMS到你的手机上，并告诉你授权代码，你把这个代码复制的屏幕上，就可以完成转账。SMS的发送是即 时的，所以不会耽误任何时间。 今天先写到这里，下周再接着写别的东西，包括保险(Insurance)，股票交易账户(Online Trading Account)，个人理财咨询服务(Financial Planning)，个人信贷服务(Personal Lending: Personal Loan, Home Loan)，等等。

聊聊澳洲的信用记录

本文由deckgun于austeps.com足迹网首发，未经同意，请勿转载）

你在过去七年里申请过贷款（例如房贷车贷等）或信用卡吗？
或者你在过去七年里拖欠过水费电费电话费超过A$100吗？
那么恭喜你，很可能你的信用记录已经建立了（欠款当然属于
不良信用纪录）。那么你的信用记录由谁保存，是什么样的，
如何得到自己的信用记录呢？

〈信用记录由谁保存？〉
和世界上其它发达国家如美国一样，澳洲的消费者的个人信用记
录也是由几家专业信用记录公司（credit reporting agency or credit
information provider）保存维护并在需要时提供给金融机构或消费
者本人的。然而，与美国不同的是，澳洲的信用记录公司对消费
者的个人信用仅仅是简单的纪录，并不作任何评估，因此也没有
所谓的信用级别/分数（credit rating/score）。通常澳洲的金融机构
如各大银行都有自己的信用评估机制，同时根据消费者提供的申
请资料及参考其个人信用记录来决定是否批准贷款或信用卡额度等。

澳洲主要有两家信用记录公司，分别是：
Veda Advantage Business Information Services Ltd (以前叫Baycorp Advantage)
http://www.vedaadvantage.com/
http://www.mycreditfile.com.au/
和
Dun & Bradstreet (Australia) Pty Ltd
http://www.dnb.com.au/
两者中又以Veda Advantage（以下简称VA）为最大。VA大约保存有
超过一千三百五十万澳洲及新西兰的个人及公司的信用资料。
除去老弱病残及未成年人，可以说涵盖了澳洲的绝大多数人口。

〈信用记录是什么样的？〉
以VA得个人信用报告（Individual Credit Report）为例，一个人的信用
记录除个人身份（如姓名年龄地址驾照号码等）以外包括以下几个
部分：
1. Consumer Credit Applications
2. Consumer Authorised Agent Enquiries
3. Consumer Current Credit Providers
4. Consumer Overdue Accounts
5. Commercial Credit Enquiries
6. Commercial Authorised Agent Enquiries
7. Commercial Credit Providers
8. Commercial Overdue Accounts
9. Current Directorships
10. Previous Directorships
11. Disqualified Directorships
12. Proprietorships
13. Bankruptcy Act Information
14. Court Judgements
15. Writs & Summons

其中1-4是作为消费者的个人信用记录，如申请房贷。5-12是作为小生意
或公司的所有者或经营者的商业信用记录，如申请商业贷款等。13-15则
涉及到申请破产及商业纠纷或其它诉讼而导致的法院判决等。

比如当你向WESTPAC申请信用卡时，WESTPAC会向VA查询你是否有不良
信用纪录，并通知VA你向他们申请了信用卡。此时在你信用记录中的
1. Consumer Credit Applications部分就会增加一条记录：
WESTPAC BANKING CORP NSW made an enquiry on 11/5/2006 in
reference to an application for a Continuing Credit account
where you applied as the Principal for an unspecified amount.
根据联邦隐私法的规定，VA只可以记录WESTPAC因你向他们申请了信用
卡而查询你的信用记录这一事实，而不可以记录你的申请结果：是被批
准了还是被拒。

所以说即使WESTPAC最后批准了你的信用卡，他们也可以选择不通知VA。
但如果WESTPAC选择通知VA，那么在你信用记录中的3. Consumer Current
Credit Providers部分就会增加一条记录：
WESTPAC BANKING CORP NSW reported on 30/6/2006 that
a credit account, reference 1245789, was opened for you and
that you have an ongoing credit relationship with them.
此类信用记录会保留五年。

如果你拖欠电话费、信用卡或贷款的还款时（如欠款超过六十天），
相关电话公司或银行就会通知VA，那么在你信用记录中4. Consumer
Overdue Accounts部分就会出现类似下面的一条记录：
On 9/11/2006 WESTPAC 341 GEORGE ST NSW advised that
a Deferred Payment Debit Card account reference
2540232658541 was overdue. They reported the amount
overdue as $2,504, due to a payment default.
It was advised that the account was settled on 11/12/2006.
This entry will be automatically removed from our database on
9/11/2011.
可见即使你最后还清了，你托欠还款的纪录仍然会保留五年。除非你
能和你的银行交涉并让他们承认不是你的错（比如你没有收到账单，
账单寄丢了），由他们通知VA去掉此项不良信用记录。

那位说了，我要是欠款不还而且还玩人间蒸发让电话公司或银行找不到
我最后会怎么样呢？这种情况下就成为坏账（clearout），这类不良记录
同破产申请一样会保留七年。

其它部分详见VA提供的个人信用报告样本：
http://www.mycreditfile.com.au/d ... redit-report-06.pdf

〈你唐僧啊？还不快说我怎么才能拿到自己的信用记录〉
如何得到自己的信用记录呢？根据联邦隐私法的规定，每个人都有权利免费
获得自己的信用记录。只要向这两家澳洲信用记录公司发信索取就可以了。
（联系地址见下面的相关网站资源）在信中你要提供你的全名，性别，生日，
驾照号码，现住址及过去五年内的住址，以及现雇主等以证明个人身份。
根据联邦法律的规定，这两家公司必须于十个工作日之内回复。
如果情况紧急，比如你怀疑有人盗用你的名义申请了信用卡，他们也可以
加急处理你的查询，一般一个工作日你即可收到自己的信用记录，但要收取
大约A$30的费用。VA还提供My Credit Alert服务，你的信用纪录发生任何变更，
都会通过电子邮件通知你。这项服务年费大约也是A$30。

由于盗用个人信息资料的事时有发生，保证自己的信用纪录准确无误更显得
格外重要。因此，应该经常向VA索要自己的个人信用记录（如每半年一次），
看是否有变更或不符的地方。

最近申请信用卡被拒？说不定与你以前因为搬家而不经意间拖欠了电话费
有关，还不快去查查自己的信用记录，看看有什么可以补救的地方。

〈相关网站资源〉
How do I get a copy of my credit report?
http://www.privacy.gov.au/faqs/ypr/q17.html

http://www.vedaadvantage.com/per ... rsonal_default.aspx
http://www.mycreditfile.com.au/f ... stions_default.aspx
http://www.mycreditfile.com.au/m ... n_default.aspx#free

Request Your Individual Credit File
https://secure.dnb.com.au/ccb/AU/your_credit_file.asp

〈补充:〉
对信用记录的任何查询也会被记录下来，这部分称作
File Access。比如你于20/09/2006发信给VA索取自己
的信用记录，那么File Access部分就会增加一条记录：
20/09/2006 VEDA ADV PUBLIC ACCESS.

再比如WESTPAC处理你的信用卡申请时查询你的信用
记录，那么File Access部分就会增加一条：
15/06/2006 WESTPAC CARD SERVICES*. BA

但这部分仅对你本人可见，对VA的information
subscribers如WESTPAC等银行是不可见的。所以严格地
说File Access并不是信用记录的组成部分，而仅仅是FYI
(for your information only). 详见VA的个人信用报告样本.
因此可以说经常查询自己的个人信用记录（如每半年一
次）并不会对其产生任何实质性的影响。

买二手车时自己写的checklist

看来大家在二手车上吃苦不少，下面是我当初买二手车时自己写的checklist,希望对大家有所帮助

1. 水箱（是否漏液，是否有绿色coolant）
2. engine oil, transmission oil（颜色，多少）
3. 刹车液
4. 方向盘自动助力液
5. 灯位：大灯，转向灯，尾灯，刹车灯，顶灯
6. 空调
7. 所有安全带的收放
8. 收音机等音响设备
9. 门窗密封是否良好
10. rear mirror, wing mirror是否完好，调节是否自如
11. 玻璃上的tint是否起泡
12. 后车窗加热电阻丝是否工作
13. 备胎, 内六角扳手和千斤顶
14. 方向盘是否与前轮矫直
15. rego何时到期
16. 将引擎打开10分钟左右，注意观察水温以及风扇是否正常工作
17. 注意引擎，波箱与radio hose那根皮管靠近的地方是否有绿色冷却剂泄漏
18. 如果是自动车，试开时注意平地加速时变速箱自动换档是否平稳，刹车是否有效
19. 注意看车前部的内侧frame是否有矫形痕迹，撞过的车通常外部修复烤漆后看不出来，但是内侧会留下痕迹
20. 用手摸一下车底变速箱的下部，看看是否有变速箱漏油的问题，尤其是三菱magna
21. 打开引擎机油盖子，注意盖子内侧是否有水汽，以防发动机进水
22. 放下手刹，注意位置是否偏高，如果偏高则需清理后轮手刹弹簧中的积垢
23. 驾驶员座位是否调节自如
24. 发电机皮带和引擎皮带是否松弛
25. 仪表盘指示灯（左右方向指示，大灯指示，机油油位，发电机充电指示，档位指示，关门指示灯等等）
26. 前后雨刷，以及前窗水喷头
27. alarm 是否工作
28. 电池
29. 将前轮方向向左右分别打满，注意看轮子后的转向轴皮套是否完好，不然转向轴承和差速器都会损坏
30. 车体有无锈蚀
31. 后备箱，油箱门是否开关自如
32. central locking是否工作正常


另外，购买二手车后注意适当更换：
1. engine oil
2. transmission oil
3. 加注radiator coolant
4. 蓄电池内加水防止酸度过高，切勿加满！！！！不然溢出腐蚀车体
5. 开的前几天要注意水温，如果温度过半立即靠边进行处理
6. 请购买NRMA/RACV的road service，出了故障临时买会很贵
7. 请购买适当的保险

apartmen 陷阱

旧的unit或是高楼的apartment一定要查strata plan，如果有大修那就贵了。
叫中介或你的solicitor发传真到strata公司，授权给你，你就可以去看了。

购买house中的各种陷阱

DO get pest inspection and building inspection. Saving on these two inspections is false economy.

Check out the street and surroundings during the day of inspection as well as morning/afternoon/evening on week days.

Close to (high) schools is bad... Very noisy and streets will be pack by soccer mums driving 4WDs.

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我的体会是：

1。不能和医院，警局非常近，因为无预期的突然响起来的警报声受不了
2. 不能在街转角位置，街转角位置一个比较吵，另外受两条街建屋范围的限制
3。上次看房几乎签了，就是因为第二条，再加上前院太大，后院很小，council限制将来也不可能把房子往前建，发展有限
4。在看房的初期阶段就可以从外观大概看出，有些房子是后来加的extension，注意这些extentions是否合法
5。在网上放了很长时间没卖出去的，多少会有问题，自认为小心为妙
6。房子的采光和进出口很重要，能增值的房子广告上都写：向北大后院，进出口方面，如果不是临街的，要借公共(或所谓自己房子范围的)过道才能进出的，个人认为很不好，一个浪费了几十平米的地方，什么也做不了，另外借别人过道过，将来发展非常有限
7。注意前任房主是自住还是投资，往往投资的房子因为不是房主住，租客搞很多东西表面上看不出多少，其实非常毁屋子，同样道理，如果是自住房，房主都多多 少少搞很多东西，砸在house上的钱往往很多却表面上看不出，但是是你日后增值或自住的很大益处。例如房东会修不美观的房顶或后花园搞搞，修修车房等 等，租客是完全不会搞的。

买房需要注意的事项

Samdong



买房可能是您生活当中一个最扣人心弦和最有价值的时刻，也可能让您的财务和情绪象坐过山车一般飞向沮丧，它完全取决于您怎么做，而您怎么做，完全取决于什么您知道什么。多数买家没有足够的准确知识，更坏的是，许多消息不灵通不清楚。

这里列出买家要避免的几个错误，简要地建议您怎么避免这些差错，以使买家真正获得令人激动和值得品味的快乐买房经验。


1）您的财务极限


财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生最坏的事？” “若房贷利率上升怎么办？”

如果您根据二人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今天是否相同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住您的家。


2）把想要买什么改为需要买什么


通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需 要居住在“最佳的”富人区吗？在一个较不昂贵和较没有名望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！ 如果把想要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省$几万甚至几十万元，小心考虑一下！


3）被忽略的额外费用和隐藏费用


买家的附加费用可能多达您房产购买价的百分之十。在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的百分之六。您还将需要金钱布置您的家，项目包括如换地毯 和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用——贷款费、律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您 的最终成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。


4）错在不做环境调查


往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段 去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不要怕麻烦去多检查几次。

在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。


5）不必忍受服务低劣的房产代理


在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。

有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产代理学识渊博并且会带给您不一样的感觉。


6）拒绝诱饵的开价


房地产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。

“在xx价位之上出价”或者说“价格范围” 或“从xx 价格开始”通常是使人误入歧途的广告，房产代理使用一些“市场默认的”借口来掩盖他们的谎言。要非常小心，浪费您时间和情感去给一个看来可能的报价去“出 价还价”，甚至许多次签名还价，这是诱使您的诱饵，而您的多次还价又是诱使别人的诱饵。如果上了这些诱饵的当，您一定会在一方面甚至多方面受到伤害。


7）可能损失金钱的拍卖（Auction）


当您希望能以低价从拍卖会上购买房产，您就是在挑战现实可能的售价。在拍卖方式下，有太多的购房者为他们根本没有购买机会的房子花费金钱在法律咨询和房屋检查费用上，最终他们只留下被欺骗和受伤的心灵。

拍卖可能是狡诈和残忍的，除非您是地产商您知道在做什么，最佳的选择也许是：许多普通买家要忘掉在拍卖会上购买房产！如果您很想在拍卖现场出价，要先学会“从拍卖来买房产的7 个规则” 。


8）不要签无准备的还价


有时在您给一个房子出价并且“口头上被接受”之后，其它买家也许会还价更高。要知道法律规定，只有您和房产屋主双方都在一个有法律约束力的合同上签字后，您才算真正买到这个房子。

在这种情况下，如果您真的想要这房子，请记住：不要让您的希望破灭。一个减少还价落空风险的方法是去见房产业主，至少，要求房产代理确定没有一个买家比您的还价更高，以确保在这栋房子被卖给另一买家之前您还可以获得增加还价的机会。


9）签最聪明的Offer


如果您决定给一个您喜欢的房子出价，请注意：越低的还价您买下该房子的机会越低。通常，您出一个最高的offer就是您最佳的出价。把这个出价用文字写明在合同上，表明您不可能也不会支付更多。

当然，也要小心表演这个“ 吓唬人”的心理比赛，有时它也能轻易地事与愿违。看您决定哪些更加重要：您爱的是这栋房子还是您将支付的价格。您不必付无法负担得起的价格，但不太聪明的还价，也可能让您错过心仪房产的机会。


10）不要接受非独立的报告和建议


这是根本，为您的财务和心理上有安全感，您需要获得一个独立的房产检查报告。请务必在您签字买房之前发现这栋房子的所有主要缺点。

请记住这里最关键的词是“独立”，小心使用由房产代理推荐的任何人。他们推荐的一些机构和个人可能从房产代理那里接受佣金。并且，一定要在您签字之前得到正确法律建议。做您一生当中最大的财务决定之前没有获得独立的专家建议是非常疯狂的行动。

如果对价格有疑义，或者希望获得对这个房子的估价，您花费的几百元能非常容易地为您节省数以万元，这是值得花费的。


11）要快或要慢


买房成功的标志是在您能买得起的价格范围内发现并买到满意的房子。这可能发生在您开始看房产广告的第一天，或者可能需要耗时数星期，甚而几个月的刻苦努 力。如果您发现了满意的房子，不要犹豫不决，举棋不定。同样地，也不要被房产代理使用”心理战术逼迫之下做出一个仓促的决定。

不管您怎么想，您一定会发现您的理想家园。这需要时间去确定一切检查无误，一切都感觉良好。当这种情况发生时，不论是在第一天或在几个星期以后，这都是您正确的买房时间。


12）小心投资故事


一些消极案例显示，数以万计的消费者被投资故事套牢。因此，需要有非常机警的头脑对一些“免费”提议保持警惕，无论这些提议看起来有多么好。譬如投资研讨会或去遥远的区域旅行看房等等。

许多情况往往是，这些人谎称房产会有巨大升值潜力，短期回报保证，或者“负扣税”等好处，但消费者购买后却发现上当受骗。

做好您的调查研究，在没有得到独立的忠告之前，不要签署任何文件！


最后，大声去投诉！

如果您有了糟糕的房产交易经验，您必须去投诉。通常您越大声投诉您越有机会得到补偿。至少，您将帮助其他买家避免犯下同样的错误。同样请记住，房地产协会代表房地产开发商而不是消费者，请向您的律师或公平贸易部 ， 消费者委员会,或者ACCC投诉。

悉尼买房完整篇

悉尼买房完整篇

此文章是我所见过澳洲买房帮助最全的帖子,现转贴给大家,此贴转载自澳洲中文网, 发表于2006年8月, 如果当中的某些细节与现在有出入请谅解.




买房置业恐怕是人生中最重要的一个财务安排，买得好，就尤如发现了一个小金矿，不但给你一个安乐窝，还能为你带来一笔意外的财富；买得不好，问题就可大可 小了。不过，由於种种原因，很少有人能事先将买房的复杂性考虑周全。对於打算买房的新移民来説，面对陌生的环境，更需要清楚在雪梨买房的注意事项。希望这 个指南能帮你一步一步制定买房计划，可以为你省去不少麻烦.如果你还是犹豫不决,我建议你先多看看关于买房的资料.

大致説来，整个买房过程可以分为下面四个步骤：

　　* 定计划
　　* 看房子
　　* 备文件
　　* 办交割

一、 定计划，做好前期準备工作

雪梨很大，房价很贵，而你的荷包很瘪。好的房子买不起，买得起的房子又看不上眼，生活总是充满无奈。不过，买房是一个循序渐进的过程，据统计，澳洲人平均 每七年换一套房子，可见大多数人买房子并不是一步到位的，只要你选择的第一套住宅有不错的升値潜力，买下来后尽力地存钱还款，用不了多久就会有能力买一套 更好的，往自已的置业目标一步一步接近。因此，走好这置业第一步很重要，你不妨多花一点时间对你要实施的买房计划做点硏究。

选好价位

多少钱买多少货，买房之前，根据自己的经济能力，定好一个合理的买房价位，也就是説决定好你要买多少钱的房子至为重要。定好了能承受的房价，你才能计算出，首期你能支付多少，你还需要从银行贷款多少。自然，也只有明白了自己的经济实力，你才能按图索驥去寻找合适的房子。

存好首期

储蓄是关键的一步，但往往被一些首次买房者低估。儘管现时很多贷款机构允许首期仅付5%，但是他们还是更希望你首期能付10%，甚至20%。

许多贷款机构还要求5%的首期必须是你自己的存款，而且要出具证明材料。
除房价之外，你也需要考虑到一些买房时的'隐藏成本'(Hidden Cost)，下列可能发生的费用会加重你的经济负担：

　　* 购房印花税(Stamp Duty on Purchase)
　　* 贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)
　　* 贷款申请费或帐户建立费
　　* 律师费(Legal Cost, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担)
　　* 费用调整(Rate Adjustment, 由上百至上千元不等)
　　* 检查房子的成本

　　这些相关的成本可能相当于你房子价格的5%。有不少朋友不瞭解这一点，以为买30万元的房子，準备30万元整就够了。事实上，加上各种费用，你至少应该準备31.5万元才行。如果新买的房子需要维护与装修，成本就更高了。

　　因此，明白你手上有多少钱付首期，你才可以量体裁衣，知道你能借到多少钱。

首次置业津贴和免印花税优惠

如果你是澳洲的公民或永久居民，在澳洲购买第一套住宅可以得到联邦政府提供的$7,000首次置业津贴。如果你在纽省购买价格$500,000以下的住宅，更可以得到免交全部印花税的优惠。购买售价在$500,000至$600,000的住宅，也可以减免部份印花税。

　　不过，如果你买的这第一套房不是用来自住，而是打算出租的话，就得不到这笔首置津贴。你至少要在买入房子后的头12个月内连续在房子里住上半年，才能得到。

找好贷款机构

挑选合适的贷款者也不是一件轻鬆事情。澳洲的按揭市场上贷款机构多如牛毛，你得花心思去鉴别、比较才能找到最合算的贷款者。

许多银行和非银行机构都有自己的网页或电话专线，多到网上去查閲或多打电话询问，是你获得信息的一个好办法。InfoChoice是澳洲贷款方面的专业服务网站，你可以通过这个网站比较不同贷款机构的产品，利率和功能，当然，也可以请个贷款经纪帮你出谋划策。

先想清楚你的需要是什麼是非常关键的，利率是不是挑选贷款时最优先考虑的因素？购房后第一年你的财务预算及生活习惯允不允许额外还款？是每周还款一次还是每两周还款一次？如果选择一个功能齐全的按揭要不要多付费用？都値得一一考虑。

要知道不同的贷款机构要求的费用差别极大，你或许能够通过磋商谈判，节省不少宝贵的资金。

在开始寻找房子之前，你还必须明白你的贷款申请何时会被批準，有时它可能会比你预计的时间长。许多贷款机构需要一段时间来审核你的资料，才能决定能否批準你的贷款申请。这段时间通常是一周，也可能会更长。第一次要求贷款者或自营小生意者的申请审批时间往往较长。

决定你的货款申请是否批準或者批準速度的快慢，你提供的资料是否齐全是关键因素。贷款机构要求的材料来自于你的雇主、信用参考协会(Credit Reference Association)、开户银行等，少一样都会有影响。如果你让你的会计师直接与贷款机构接洽，审批时间可能要短一些，麻烦也要少一些。

贷款批準后，有3个月的有效期，也就是説在3个月内任何一天买房，贷款机构都会如数借给你钱。如果事先跟贷款机构协商好，这个期限还可以延长。

如果你没有买到你看好的房子，例如在拍卖时你没有拍到。当你另选其它物业时，贷款机构可能要重新审核你的贷款申请。万一你的贷款额跟房屋总値之比(LVR)变大，假如是90%或95%，重新审核工作可能会比较繁琐。当然，如果LVR値变小，重审工作就快多了。


二、 看房子，寻找安乐窝

你有可能已经到处看过房了，不过现在已经到了确定你到底想买什麼样的房子的时候了。

完美的安乐窝？

先确定好你将在哪个区买房，你可能要在你的新居住很长一段时间，因此，瞭解房子所在的区域的各项特点非常重要，这些特点应包括所有的服务与其它设施，例如 公共交通、离上班地点远近等等。对於重视子女敎育的华人来説，还有一点是关键，那就是学校情况。为迁就学校情况而决定买房地区，在华人社会是屡见不鲜的。

在雪梨，可以説你买房的资金越充足，就可以选择愈多，而且离CBD越近的区。在选择的时候，往往要在负担能力和便利方面做个折衷，要知道你的第一套物业只是你迈入楼市的敲门砖，财力不足的话不要奢望一步到位。

接下来要考虑的就是买甚么类型的房子了。新居太贵，旧房太破；House打理不易，Unit又缺少活动空间。矛盾总是不可避免的，关键是家里人意见要统一，才会找到一个满意的家。

再就是决定找谁买房了。买新房可以直接找发展商，但买新居的人毕竟是少数。因此，房地产代理总是你寻找新居时的第一信息来源，但也不能完全依赖代理，你必须自己做一些硏究以得到更全面的资料。

你应该吿诉一些房地产代理公司，你想找什麼样的房子？即使他们手上暂时没有你合适的房子，可一旦市场上有类似的房子上市，他们就会通知你。周末的报纸、社区报以及各种有关房地产的出版物都値得一看，许多房地产广吿都已标出标格，你正好用来比较一下各区的价格差异。

如果你想在雪梨或者是墨尔本买房，要想评估各个区的房价，你可以从澳洲物业监督(Australian Property Monitor)得到一份雪梨晨报或墨尔本时代报编的房屋价格指南。这份指南包括了所有过去一年的房屋售价，你可以通过传眞、邮递或电子邮件得到它。此 外，互联网也是主要的资讯来源，许多房产公司都有自己的网页。

出价

你可以聘用房物业买家代理或者办理交割的有关人员来帮你出价购买你看中的房产。但是许多买主更喜欢自己直接跟房地产代理接洽。即使你的出价被房地产代理认为过低，你也可以坚持要求他转达给卖主。

出价的方式有两种。最简单最普遍的方式就是口头出价，另外一种就是準备好一份书面销售概要，再通过你的律师转达给卖方的律师。销售概要包括出价日期、物业地址、出价、如何付定金和餘额，买主的财务状况细节，特殊要求及交割日期。


付定金

定金是表示买方诚意的一种行为，并不是法律要求这样做的，它对卖方没有任何约束，其金额可能是上千元，也可能是上万元，但可以完全退回，但可能有时效性。买方可索取合约详閲。

检查房子

如果你买的是旧房子，对它作一番仔细检查是必不可少的步骤。你可以请建筑师或白蚁专家直接帮你检查房子，也可以雇佣办理交割的有关人员安排类似检查。房子不同，要进行的检查也不同，主要检查形式有

　　* 白蚁及建筑检查；
　　* 电路检查；
　　* 物业产权检查；
　　* 土地或物业测量检查；
　　*分契管理记録。


三、 备文件，理清法律头绪

至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。

"Conveyancing"一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步，有许多工作要做，下面是一些基本步骤。

卖主声明/销售合同

此类文件，维省叫卖主声明(vendor's statement)，纽省则称销售合同(contract for the sale of land )。

卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件：

　　*房契复印件
　　*计划证书的复印件
　　*当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
　　*下水道图
　　*过去7年房屋改建装修的批準书
　　*建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
　　*冷静期声明
　　*物业现有按揭的详细説明
*出售物业所附带的设备或装置

在纽省，卖方如果不披露上述要求信息，买方有权在合约交换后14天内宣佈合约作废。

合同

房地产买卖合同是由卖方準备的。通常来説，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。

一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍説明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那麼确保在那一天能顺利交割就很重要。

合同通常有标準格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。

买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。

如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售，那麼应确保它列入合同之中。

合同交换(Exchange of Contract)

一旦房子检查完成以及财务安排的批準形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保 持卖方签名的合同。一般来説，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。

合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎麼説。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被要求立即支付定金。

应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味著你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

冷静期(Cooling off Period)

冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。

冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房(House)都没有冷静期，如果你买的物业旣包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷静期也有可能不同。

还有一点値得注意，即是卖家有权在合同上附上"66W Certificate"，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。

冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。

冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

土地使用分区制(Zoning)　

产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批準用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。

四、 办交割，拥有自己眞正的家

交割意味著整个交易的完成，从此就可以把这处物业叫做你的"家"了。

合同最后交换之前

许多合同要求在互换合同后4-6周内完成交割。在这段期间内，买方律师将会就所有相关问题更全面地諮询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。

你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚，合同将会送到卖方那里要求签名，然后交割时再交回给你。

你的贷款机构将会为你準备好所有贷款文件，在签名之前，请你的律师将合同中的条款逐一向你解释，确信你已完全瞭解了它。

临近交割日期，一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠餘额。卖方会通知你的法律代表，付款支票将会被怎样支取。

値得一提的是，近年来楼花买卖大为时兴，但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来2周内交割。因此，买家签订合同时，应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。

印花税(Stamp Duty)

在纽省、维省、西澳和南澳，印花税（现房转售）必须在合同交换后的3个月内付清，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚。若购楼花，则可在15个月内或交割前付清。

印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省，首次置业人士购买50万元以下的物业如果是用于自住，免交印花税，购买50万元至60万元之间的物业，印花税也可获部份减免 。

正式交割

一旦所有事情準备就绪，你的律师通常会安排好交割日期、地点，并且确定有关物业已有保险。在这阶段，意味著房屋产权过户，所欠餘额被完全付清。

如果你不用贷款就一次付清购房款，所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则，所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。

如果卖方预先支付了市政费和水费，他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕，卖方应该将房子完全腾空，这即是交割当天中午12点后，房子内不应再有人居住。对於买方来説，最后检查一下房子和附有装置（合约上已注明）是否有损毁是很必要的。

如果交割有延误，即是交割不能在当天或3天之内完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。

买房是人生的一大财务安排，精神和体力方面都会有不少压力。要儘量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险，这意味著一旦因他们的失职或疏忽造成损失，可被起诉索取赔偿。

贷款机构电话,网站地址:

QUOTE:
Access Home Loans 1300 650 033 www.accesshomeloans.com.au
Adelaide Bank 13 2220 / 1300 652 220 www.adelaidebank.com.au
Advantage Credit Union 13 1140 www.advantage.net.au
AIMS Home Loans 1800 888 168 www.aimshomeloans.com.au
AMP Banking 13 3030 www.ampbank.com.au
AM Mortgage Plus 1800 068 188 www.mortgageplus.com.au
ANZ 1800 035 500 www.anz.com
ASG Friendly Society 1800 338 237 -
Aussie Home Loans 13 1333 www.aussiehomeloans.com.au
Austral Mortgage 1300 303 099 www.austral.com.au
Bank of Melbourne 13 1575 www.bankmelb.com.au
Bank of Queensland (07) 3212 3333 -
Bank SA 13 1376 www.banksa.com.au
BankSmart - www.banksmart.com.au
BankWest 13 1718 www.bankwest.com.au
Bendigo Bank 1300 366 666 www.bendigobank.com.au
BMC Mortgage Corporation 1800 623 370 www.bmcloans.com.au
BNZA 13 22 18 -
Challenge Bank 13 2456 www.westpac.com.au
Citibank 13 2484 www.citibank.com.au
Collins Securities 1300 360 220 www.collins-securities.com.au
Colonial State Bank 13 1818 www.colonial.com.au
Commonwealth Bank 13 2224 www.commbank.com.au
Credit Union Australia (07) 3365 0055 www.cua.com.au
eChoice - www.echoice.com.au
eLoan - www.eloan.com.au
Endeavour Credit Union 1300 363 625 www.endeavourcu.com.au
eWizard - www.ewizard.com.au
FAI Home Loans 13 2810 www.fai.com.au
Financial Directions 1800 242 332 -
find-a-loan - www.findaloan.com.au
GIO Finance Ltd (02) 9240 4600 www.gio.com.au
Heritage Building Society 13 1422 www.heritageonline.com.au
Home Building Society 13 2960 www.homedirect.com.au
HongkongBank 1300 308 880 -
Illawarra Credit Union 13 2249 www.cu.com.au
IMB Building Society 1300 361 880 www.imb.com.au
ING Mercantile Mutual Bank 1800 639 082 www.mercantilemutual.com.au
IOOF Building Society 13 1369 www.ioof.com.au
Lenders On Line - www.lendersonline.com.au
LJ Hooker Home Loans 1800 681 928 -
LoanNET 1300 650 987 www.loannet.com.au
Locums Mortgage Group 1800 248 686 www.locumsgroup.com.au
Macquarie Mortgages 1800 007 722 www.macquarie.com.au/mortgages
Melbourne Credit Union 1800 808 908 www.mcu.com.au
Morgan Brooks Group 1800 801 999 www.morganbrooks.com.au
Mortgage Choice 1800 646 789 www.mortgagechoice.com.au
Mortgage House of Australia - www.mortgagehouse.com.au
National Australia Bank 13 1312 www.national.com.au
National Mutual Home Loans 13 3987 www.axa.com.au
Newcastle Permanent Building Society (02) 4926 1133 www.newcastlepermanent.com.au
NRMA Building Society 13 1701 www.nrma.com.au
NSW Home Loans 13 3839 www.homeloans.com.au
RACV 13 1560 www.racv.com.au
RAMS Home Loans 13 7267 www.rams.com.au
RESI Home Loans 13 6126 www.resi.com.au
Statewide Home Loans 1800 242 575 -
St George Bank 13 3555 www.stgeorge.com.au
Sun Alliance Deposit Power 1800 066 155 -
Suncorp Metway 13 1155 www.suncorpmetway.com.au
Super Members Home Loans 1800 650 999 -
Sydney Credit Union 1300 650 065 www.sydneycu.com.au
The Rock Building Society (07) 4931 5533 www.therock.com.au
Trust Bank 13 18 28 www.trustbank.com.au
VIC Home Loans 13 38 39 www.homeloans.com.au
WA Home Loans 13 38 39 www.homeloans.com.au
Westpac Bank 13 19 00 www.westpac.com.au
Wizard Mortgage Corporation 13 19 70 www.wizardcorp.com.au
Yes Home Loans 1300 555 937 www.yeshomeloans.com.au

路考英语口令

路考英语口令

PRE-DRIVE CHECK 考试前检验车

Washers + Wipers洗镜水 +雨刷器（扫水器）
Front Demister(s) + Fan前暖风 + 风扇
Handbrake手刹
Horn喇叭
Rear Demister后窗暖气
Indicator ——Left/Right左/右转向灯
Brake Lights刹车灯
Hazard Light危险信号灯（双蹦灯）
Head Lights前大灯
High Beam高位前大灯

考试中：

1. Turn Right/Turn Left/Go Straight/Roundabout转右/转左/直行/环岛
2. If safe move to the Right Lane/Left Lane如安全移到右道/左道
3. Stay this lane走这条道
4. Make the car Safe安全停车
5. Check the control检查车控部分
6. Follow the Road Sighs路标驾驶
7. Reverse Parking倒车停车
8. Mirror/Signal/Blind Spot (Head Check)镜子/转向灯/盲点
9. At the Traffic Light Turn Right/Turn Left在交通灯处右转/左传
10. Next Street Turn Right/Turn Left下个路口右转/左传
11. The end Street Turn Right/Turn Left T型路口（钉子路口）右转/左传
12. Second Street Turn Right/Turn Left第二条路口右转/左传
13. Three Point U-turn 三点掉头
14. Angle Parking斜角泊车
15. Straight Reverse 20M直线倒车20米
16. Move to the Far Right Lane 移到最右车道
17. Gross the Railway Line通过铁路线

驾照考试小节（NSW）

驾照考试小节（NSW）

简述一下国内驾照和本地驾照的关系，可能很多筒子都知道了，我是刚整明白，所以给不明白的解释一下：

1，有国内1年以内驾照者，参加knowledge test和driving test得P1牌，P1可以独立驾车，但不能超过90迈，不能拖车，最多扣3分，P1牌后12个月参加hazard perception test（computer based）取得P2牌；

2，有国内1-3年驾照者，参加knowledge test和driving test得P2牌，P2牌可以独立驾车，但不能超过100迈，不能拖车，最多扣6分，P2牌后24个月参加driving qualification test（computer based）取得full牌；

3，有国内3年以上驾照者，参加knowledge test和driving test直接得full牌；

很多人都不确定要不要在国内学驾照，我个人觉得，如果来之前还没学的就不用学了，直接过来学综合来说比较省钱。因为在国内学了如果开车不是非常熟练，刚来 了也没车的话，还是需要找个教练教你左驾，熟悉道路以及交通规则。虽然规定是初学需要学120小时，但是一般新移民都找华人教练，我听说的价格是，七八百 块钱包20小时+两次路考，他们一般都不强求你学够小时数，能考试就可以啦！

另外今天参加了悉尼的驾照交规考试，虽然整个过程还是比较容易的，但是还是叙述出来让后面考试的人心里更有谱吧。

1，在www.rta.nsw.gov.au 下载2份资料，一个是road user handbook（共132页），一个是knowledge test的模拟题，共93页，500多道题；

2，在上面网站上的licensing中的test里预约考试，也可以打电话预约或者亲自到RTA的办事处预约，网上用credit card交费$35；

3，在此网站进行模拟练习，情景和考试时一模一样，每做完一道题，程序会立刻告诉你是不是做对了，如果不对，它会显示出正确答案，考45道题，前30个题为一般知识，可以错3道题，后15道题只能错1道；

4，复习大约3-5天就可以考试了，一般handbook看一遍就可以，题目都非常寻常，正误答案也很明显，考题看2遍足以，考试全部都是那500多道题里的，系统随机出题，还有重题呢；

5，提前15分钟到RTA，带上1）预约确认信；2）地址证明（银行statement，水电费的账单都可以）；3）护照原件；4）驾照原件及翻译件（可以在AMES递交免费翻译申请，大约2星期就寄到）；5）一张填好的驾照申请表，可以在RTA领取，也可以在网上下载；

6，到了RTA不用领号，在一个专用窗口前排队就可以了，工作人员会将你的一切资料复印，并将原件还给你，询问你用什么语言考试，如果你想用中文考试的 话，网上有中文的handbook，也有中文的模拟模式，但是没有中文的题库题目。其实用英文考就可以，一方面可以补充交通类的新词汇，另一方面交规的英 文特别使用比较简单的句子词汇来写的，方便各种阶层的人阅读；

7，工作人员领你到电脑前考试，给你调好，good luck你就开答。没有时间限制，不过一般可能15分钟就答完了；

8，测视力；

9，如果你没有国内驾照，会直接给你拍照，发Learner licence，给5张L牌，一张卡，交$20；

10，如果有国内驾照，可以选择直接预约道路考试，得P/F牌…

澳洲买房步骤

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一， 寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐ 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。

二，看房：

1）记住记笔记 因为您要看很多房子﹐做笔记能帮您较容易的比较各个房子的特征。

2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威尔士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。

它包括﹕

一份"title"的复印件 用于显示土地的面积﹐地点﹐ 贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。
计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。
房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税﹐水费等。
建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。
它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。
关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在 房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖
－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶是否发霉﹐屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后﹐可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是表明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正常
－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。

房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。
－ 下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进车房。
－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
－ 房子的地下通风可好﹖
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦﹖
－ 检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。

专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

三，谈判过关 谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。

当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。
谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子， 那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出 急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。 大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道 接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价 。

不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。 当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。 在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产， 但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。 当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一 下您的论理而把价格减调一点。

如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。

四，后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。

您将需要做以下这些事：
一﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。 一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的"交换合同"。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修 改合同。

二﹒经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购 房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。

三﹒ 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政厅，自来水公司等。

在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。
您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教您的律师您该付多少，其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的注册费用。一旦你的 合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之 日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。

四﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得 到足够的钱买房。 如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。

五﹒ 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上讲，成交是房产交易的完成。 您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。 在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产权证书。最 后，这所房子的钥匙就归您了。 您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。 您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。

六﹒ 处理保险事宜一旦房产成交，请记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样， 如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。 进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。

Line of credit

Line of credit (back)

Because of the extra costs, a line of credit tends to suit investors and businesses better than owner-occupiers. A line of credit is really like a giant credit card secured against your home, and not like a standard home loan. You get a limit, and so long as you pay the interest charged, you may repay as much or as little of what you borrowed as you like. You could bank all your pay into this account, like a mortgage offset.

Lines of credit:

* charge a higher rate of interest than a standard loan;
* may charge a fee to operate; and
* credit your loan with the full interest you pay.

As with mortgage offsets, the savings can be relatively small. If you are already having problems with your credit card, or if you think it will be hard for you not to dip into your line of credit for daily living or luxuries, then a line of credit will certainly not suit you. You might never fully own your home and still face a large debt when you retire.

If you can negotiate useful features without paying a higher rate of interest, they may help you. Beware however, if your line of credit facility costs you an extra 0.5 per cent in regular interest repayments, these interest costs may outweigh any savings the line of credit features might offer. For many people, a cheaper loan or making extra repayments is the better long-term solution.

房子价格的估算

房子价格的估算

我本人是这样估算的, 纯粹属于自己瞎作模, 不过经过几个房子的售价验证, 觉得还是有一定的参考价值, 所以贡献给大家, 以便大家日后出offer时心里比较有底.

我觉得房价基本由几个部分组成: 地价, 房子本身价格, 里面附加设施价格, 中介佣金.

地价估算: 到网上去查询空地的售价. 网站是例如www.realestate.com.au或www.domain.com.au 去查land for sale就可以了. 要查和你想买的房子的地大小相差不多的, 并且在同一个区附近的地售价是多少..查出近似的地的价格后根据平地比斜地贵, 方地比长地贵, 高地比低地贵的原则进行调整, 那么你要买的房子的地价大概就八九不离十了. 另外注意地价不是线性上升的, 就是说虽然大地比小地价格贵, 但价格不是按比例上升的. 举例来说800平方的地并不是比400平房的地贵一倍. 而且据我看到的现象是400~599平房的地是同一个价格, 600 ~ 799平房的地是同一个价格, 800以上是一个价格, 等等.

房子本身价格估算: 首先看你要买的房子有几个卧室, 几个浴室, 卫生间, 车库, 凉棚等等. 根据这些基本设施, 然后找一个比较大的builder的网站去估价. 通常大builder的网站上面有在线报价系统, 你输入你房子的相关信息(卧室, 卫浴, 车库等等) , 然后得到一个造新房的价格. 然后根据你房子的年龄打上相关折旧费, 那么你房子价格基本成形. 不过要注意, builder报价出来的是基本价, 如果要加上其他地砖, 改掉地毯,什么小小的改动都是要另外加钱的, 包括多一个灯座, 多一个插头, security screen等等都是要钱的. 所以要注意你要买的房子里面是不是有附加于标准房子外的设施. 举例说标准房报价如果是14万造价的话, 如果加上一些其他附加, 一般会到15.5万左右, 如果房子10年新, 那么这个房子本身的价格大概就11万左右了.

附加设施: 包括空调, 保安系统, 窗帘, 新厨房, 等等非标准房以外的东西看新旧程度自己加价钱了. 一般如果前屋主在卖放前刚新加的设施(如厨房翻新)什么的话, 那屋主就是想通过改造来卖高一点价钱. 那么到底卖主要加多少钱呢. 我这么算. 首先看看卖主加了什么东西, 然后自己到市场上去调查这些东西安装完后是多少钱. 然后并不是直接将这些钱就加载原房价上了, 而是要将这些钱乘以1.5倍, 然后加在原房价上. 为什么呢, 因为搞翻新的人等于是一种投资, 他们通常需要有1.5倍回报他们才会做, 就是说投入1块钱要产出1.5块钱, 这样的投资才是划算的.

好了现在你有了地价, 房子价和附加物品价, 把他们全部加起来, 然后在总价上再加上2~3%中介的佣金, 这样房子的价格基本就定了. 小中介佣金少, 大中介佣金多.一般平均水平3%.

买房过程

先看广告, 看房. 这些很多筒子都说过了, 我就不再赘述.

然后出offer, 出价可以根据以上我讲的估价方法来确定价格. 然后如果offer被接受了, 那就算基本成交了. 这个时候要注意, 在queensland从offer被接受的当天下午5点, 房子的归属权其实已经属于买主了. 这个时刻非常关键. 因为一切的损失如果发生在5点以后, 那么买家要承担损失的. 所以在offer被接受后, 买家应该立即对房子进行保险. (至于在offer后到交房前, 如果房子损坏, 房子保险范围外, 如果卖主搞坏的, 可以有律师去解决, 不用太担心). 那有人想, 如果房子在后面的交易过程中由于各种原因被终止交易了, 那买家的保险费不是白付那么几天, 甚至更多天了么? 告诉你, 不会的, 你可以全额退到保险金. 以为通常给房屋的保险会有超过20还是30天的cooling off period, 如果在这个期间交易终止的话, 那么正好在保险的cooling off period内, 那么可以全额退保. 所以提醒大家要立即买保险, 以防万一.

接着就是马上找一个律师为你处理房产交易过程, 和帮你看合同. 如果你的合同时queensland的标准合同, 没有任何附加条款的话(subject to finance, subject to building and pest inspection这些都是标准合同里已经含有的), 那么律师是没什么必要看得. 如果有附加条款, 那么最好让你的律师看一下比较保险. 指定律师后, 中介就会在24小时内将合同给你的律师. 然后律师就会告诉你一步一步怎么做了. 通常律师会帮你做各种search, 象 title search(查地契是不是卖主的), rates search(查是不是卖主rates都交全了), plan search(名字记不太清楚了, 这个反正是查房子的实际样子和当初交给市政府的规划图是不是一样的)等等. 律师还会在后续的过程中督促你叫定金, 跟踪贷款, 帮你settle等等, 知道最后律师会通知你, settlement完成, 让你去中介那里拿钥匙.

定金是在offer被接受后就要叫的, 一般在7天内交齐offer上规定的数目, 是交给中介的trust account里面去的.

Cooling off在queensland是5天 (如果是auction的房子, 没有cooling off期), 5天内可以无条件不买, 拿回全额定金.

Building 和 pest inspection一般在7天内要做完, 如果检查出来有什么问题, 就可以终止交易, 全额退款.

Finance一般在规定的期限内必须得到unconditional approval, 如果得不到批准, 那么房子交易终止, 全额退款

最后就是一切顺利的话, 那么在settlement前几天, 买家可以要求做final inspection, 就是看看卖家搬家走人后有没有什么大的不一样和大的损坏, 如果有, 让你的律师去处理.

Settlement日, 一般就是你的律师, 对方律师, 银行律师在银行的某个地方交易, 你不必参加. Settle完成后, 中介会告诉你去拿钥匙的. 整个交易就完成了.

完成交易后, 提醒大家, 房子如果有地毯的话, 做好清专业认识清洗一下, 因为这个时候什么家具都没有, 容易洗得彻底, 而且也有比较长时间可以干燥. 我个人认为湿洗比干洗效果好. 还有就是最好请pest control 来杀一次虫, 这样可以保证至少半年内看不到任何虫虫.

最后恭祝大家都能满意买方.

如果有什么不清楚的地方, 请尽管问吧, 我尽我所能回答. 不过我想我也没什么最后油水可给刮得了, 因为都已经倒得差不多了.