买二手车时自己写的checklist

看来大家在二手车上吃苦不少，下面是我当初买二手车时自己写的checklist,希望对大家有所帮助

1. 水箱（是否漏液，是否有绿色coolant）
2. engine oil, transmission oil（颜色，多少）
3. 刹车液
4. 方向盘自动助力液
5. 灯位：大灯，转向灯，尾灯，刹车灯，顶灯
6. 空调
7. 所有安全带的收放
8. 收音机等音响设备
9. 门窗密封是否良好
10. rear mirror, wing mirror是否完好，调节是否自如
11. 玻璃上的tint是否起泡
12. 后车窗加热电阻丝是否工作
13. 备胎, 内六角扳手和千斤顶
14. 方向盘是否与前轮矫直
15. rego何时到期
16. 将引擎打开10分钟左右，注意观察水温以及风扇是否正常工作
17. 注意引擎，波箱与radio hose那根皮管靠近的地方是否有绿色冷却剂泄漏
18. 如果是自动车，试开时注意平地加速时变速箱自动换档是否平稳，刹车是否有效
19. 注意看车前部的内侧frame是否有矫形痕迹，撞过的车通常外部修复烤漆后看不出来，但是内侧会留下痕迹
20. 用手摸一下车底变速箱的下部，看看是否有变速箱漏油的问题，尤其是三菱magna
21. 打开引擎机油盖子，注意盖子内侧是否有水汽，以防发动机进水
22. 放下手刹，注意位置是否偏高，如果偏高则需清理后轮手刹弹簧中的积垢
23. 驾驶员座位是否调节自如
24. 发电机皮带和引擎皮带是否松弛
25. 仪表盘指示灯（左右方向指示，大灯指示，机油油位，发电机充电指示，档位指示，关门指示灯等等）
26. 前后雨刷，以及前窗水喷头
27. alarm 是否工作
28. 电池
29. 将前轮方向向左右分别打满，注意看轮子后的转向轴皮套是否完好，不然转向轴承和差速器都会损坏
30. 车体有无锈蚀
31. 后备箱，油箱门是否开关自如
32. central locking是否工作正常


另外，购买二手车后注意适当更换：
1. engine oil
2. transmission oil
3. 加注radiator coolant
4. 蓄电池内加水防止酸度过高，切勿加满！！！！不然溢出腐蚀车体
5. 开的前几天要注意水温，如果温度过半立即靠边进行处理
6. 请购买NRMA/RACV的road service，出了故障临时买会很贵
7. 请购买适当的保险

apartmen 陷阱

旧的unit或是高楼的apartment一定要查strata plan，如果有大修那就贵了。
叫中介或你的solicitor发传真到strata公司，授权给你，你就可以去看了。

购买house中的各种陷阱

DO get pest inspection and building inspection. Saving on these two inspections is false economy.

Check out the street and surroundings during the day of inspection as well as morning/afternoon/evening on week days.

Close to (high) schools is bad... Very noisy and streets will be pack by soccer mums driving 4WDs.

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我的体会是：

1。不能和医院，警局非常近，因为无预期的突然响起来的警报声受不了
2. 不能在街转角位置，街转角位置一个比较吵，另外受两条街建屋范围的限制
3。上次看房几乎签了，就是因为第二条，再加上前院太大，后院很小，council限制将来也不可能把房子往前建，发展有限
4。在看房的初期阶段就可以从外观大概看出，有些房子是后来加的extension，注意这些extentions是否合法
5。在网上放了很长时间没卖出去的，多少会有问题，自认为小心为妙
6。房子的采光和进出口很重要，能增值的房子广告上都写：向北大后院，进出口方面，如果不是临街的，要借公共(或所谓自己房子范围的)过道才能进出的，个人认为很不好，一个浪费了几十平米的地方，什么也做不了，另外借别人过道过，将来发展非常有限
7。注意前任房主是自住还是投资，往往投资的房子因为不是房主住，租客搞很多东西表面上看不出多少，其实非常毁屋子，同样道理，如果是自住房，房主都多多 少少搞很多东西，砸在house上的钱往往很多却表面上看不出，但是是你日后增值或自住的很大益处。例如房东会修不美观的房顶或后花园搞搞，修修车房等 等，租客是完全不会搞的。

买房需要注意的事项

Samdong



买房可能是您生活当中一个最扣人心弦和最有价值的时刻，也可能让您的财务和情绪象坐过山车一般飞向沮丧，它完全取决于您怎么做，而您怎么做，完全取决于什么您知道什么。多数买家没有足够的准确知识，更坏的是，许多消息不灵通不清楚。

这里列出买家要避免的几个错误，简要地建议您怎么避免这些差错，以使买家真正获得令人激动和值得品味的快乐买房经验。


1）您的财务极限


财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生最坏的事？” “若房贷利率上升怎么办？”

如果您根据二人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今天是否相同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住您的家。


2）把想要买什么改为需要买什么


通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需 要居住在“最佳的”富人区吗？在一个较不昂贵和较没有名望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！ 如果把想要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省$几万甚至几十万元，小心考虑一下！


3）被忽略的额外费用和隐藏费用


买家的附加费用可能多达您房产购买价的百分之十。在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的百分之六。您还将需要金钱布置您的家，项目包括如换地毯 和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用——贷款费、律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您 的最终成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。


4）错在不做环境调查


往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段 去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不要怕麻烦去多检查几次。

在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。


5）不必忍受服务低劣的房产代理


在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。

有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产代理学识渊博并且会带给您不一样的感觉。


6）拒绝诱饵的开价


房地产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。

“在xx价位之上出价”或者说“价格范围” 或“从xx 价格开始”通常是使人误入歧途的广告，房产代理使用一些“市场默认的”借口来掩盖他们的谎言。要非常小心，浪费您时间和情感去给一个看来可能的报价去“出 价还价”，甚至许多次签名还价，这是诱使您的诱饵，而您的多次还价又是诱使别人的诱饵。如果上了这些诱饵的当，您一定会在一方面甚至多方面受到伤害。


7）可能损失金钱的拍卖（Auction）


当您希望能以低价从拍卖会上购买房产，您就是在挑战现实可能的售价。在拍卖方式下，有太多的购房者为他们根本没有购买机会的房子花费金钱在法律咨询和房屋检查费用上，最终他们只留下被欺骗和受伤的心灵。

拍卖可能是狡诈和残忍的，除非您是地产商您知道在做什么，最佳的选择也许是：许多普通买家要忘掉在拍卖会上购买房产！如果您很想在拍卖现场出价，要先学会“从拍卖来买房产的7 个规则” 。


8）不要签无准备的还价


有时在您给一个房子出价并且“口头上被接受”之后，其它买家也许会还价更高。要知道法律规定，只有您和房产屋主双方都在一个有法律约束力的合同上签字后，您才算真正买到这个房子。

在这种情况下，如果您真的想要这房子，请记住：不要让您的希望破灭。一个减少还价落空风险的方法是去见房产业主，至少，要求房产代理确定没有一个买家比您的还价更高，以确保在这栋房子被卖给另一买家之前您还可以获得增加还价的机会。


9）签最聪明的Offer


如果您决定给一个您喜欢的房子出价，请注意：越低的还价您买下该房子的机会越低。通常，您出一个最高的offer就是您最佳的出价。把这个出价用文字写明在合同上，表明您不可能也不会支付更多。

当然，也要小心表演这个“ 吓唬人”的心理比赛，有时它也能轻易地事与愿违。看您决定哪些更加重要：您爱的是这栋房子还是您将支付的价格。您不必付无法负担得起的价格，但不太聪明的还价，也可能让您错过心仪房产的机会。


10）不要接受非独立的报告和建议


这是根本，为您的财务和心理上有安全感，您需要获得一个独立的房产检查报告。请务必在您签字买房之前发现这栋房子的所有主要缺点。

请记住这里最关键的词是“独立”，小心使用由房产代理推荐的任何人。他们推荐的一些机构和个人可能从房产代理那里接受佣金。并且，一定要在您签字之前得到正确法律建议。做您一生当中最大的财务决定之前没有获得独立的专家建议是非常疯狂的行动。

如果对价格有疑义，或者希望获得对这个房子的估价，您花费的几百元能非常容易地为您节省数以万元，这是值得花费的。


11）要快或要慢


买房成功的标志是在您能买得起的价格范围内发现并买到满意的房子。这可能发生在您开始看房产广告的第一天，或者可能需要耗时数星期，甚而几个月的刻苦努 力。如果您发现了满意的房子，不要犹豫不决，举棋不定。同样地，也不要被房产代理使用”心理战术逼迫之下做出一个仓促的决定。

不管您怎么想，您一定会发现您的理想家园。这需要时间去确定一切检查无误，一切都感觉良好。当这种情况发生时，不论是在第一天或在几个星期以后，这都是您正确的买房时间。


12）小心投资故事


一些消极案例显示，数以万计的消费者被投资故事套牢。因此，需要有非常机警的头脑对一些“免费”提议保持警惕，无论这些提议看起来有多么好。譬如投资研讨会或去遥远的区域旅行看房等等。

许多情况往往是，这些人谎称房产会有巨大升值潜力，短期回报保证，或者“负扣税”等好处，但消费者购买后却发现上当受骗。

做好您的调查研究，在没有得到独立的忠告之前，不要签署任何文件！


最后，大声去投诉！

如果您有了糟糕的房产交易经验，您必须去投诉。通常您越大声投诉您越有机会得到补偿。至少，您将帮助其他买家避免犯下同样的错误。同样请记住，房地产协会代表房地产开发商而不是消费者，请向您的律师或公平贸易部 ， 消费者委员会,或者ACCC投诉。

悉尼买房完整篇

悉尼买房完整篇

此文章是我所见过澳洲买房帮助最全的帖子,现转贴给大家,此贴转载自澳洲中文网, 发表于2006年8月, 如果当中的某些细节与现在有出入请谅解.




买房置业恐怕是人生中最重要的一个财务安排，买得好，就尤如发现了一个小金矿，不但给你一个安乐窝，还能为你带来一笔意外的财富；买得不好，问题就可大可 小了。不过，由於种种原因，很少有人能事先将买房的复杂性考虑周全。对於打算买房的新移民来説，面对陌生的环境，更需要清楚在雪梨买房的注意事项。希望这 个指南能帮你一步一步制定买房计划，可以为你省去不少麻烦.如果你还是犹豫不决,我建议你先多看看关于买房的资料.

大致説来，整个买房过程可以分为下面四个步骤：

　　* 定计划
　　* 看房子
　　* 备文件
　　* 办交割

一、 定计划，做好前期準备工作

雪梨很大，房价很贵，而你的荷包很瘪。好的房子买不起，买得起的房子又看不上眼，生活总是充满无奈。不过，买房是一个循序渐进的过程，据统计，澳洲人平均 每七年换一套房子，可见大多数人买房子并不是一步到位的，只要你选择的第一套住宅有不错的升値潜力，买下来后尽力地存钱还款，用不了多久就会有能力买一套 更好的，往自已的置业目标一步一步接近。因此，走好这置业第一步很重要，你不妨多花一点时间对你要实施的买房计划做点硏究。

选好价位

多少钱买多少货，买房之前，根据自己的经济能力，定好一个合理的买房价位，也就是説决定好你要买多少钱的房子至为重要。定好了能承受的房价，你才能计算出，首期你能支付多少，你还需要从银行贷款多少。自然，也只有明白了自己的经济实力，你才能按图索驥去寻找合适的房子。

存好首期

储蓄是关键的一步，但往往被一些首次买房者低估。儘管现时很多贷款机构允许首期仅付5%，但是他们还是更希望你首期能付10%，甚至20%。

许多贷款机构还要求5%的首期必须是你自己的存款，而且要出具证明材料。
除房价之外，你也需要考虑到一些买房时的'隐藏成本'(Hidden Cost)，下列可能发生的费用会加重你的经济负担：

　　* 购房印花税(Stamp Duty on Purchase)
　　* 贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)
　　* 贷款申请费或帐户建立费
　　* 律师费(Legal Cost, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担)
　　* 费用调整(Rate Adjustment, 由上百至上千元不等)
　　* 检查房子的成本

　　这些相关的成本可能相当于你房子价格的5%。有不少朋友不瞭解这一点，以为买30万元的房子，準备30万元整就够了。事实上，加上各种费用，你至少应该準备31.5万元才行。如果新买的房子需要维护与装修，成本就更高了。

　　因此，明白你手上有多少钱付首期，你才可以量体裁衣，知道你能借到多少钱。

首次置业津贴和免印花税优惠

如果你是澳洲的公民或永久居民，在澳洲购买第一套住宅可以得到联邦政府提供的$7,000首次置业津贴。如果你在纽省购买价格$500,000以下的住宅，更可以得到免交全部印花税的优惠。购买售价在$500,000至$600,000的住宅，也可以减免部份印花税。

　　不过，如果你买的这第一套房不是用来自住，而是打算出租的话，就得不到这笔首置津贴。你至少要在买入房子后的头12个月内连续在房子里住上半年，才能得到。

找好贷款机构

挑选合适的贷款者也不是一件轻鬆事情。澳洲的按揭市场上贷款机构多如牛毛，你得花心思去鉴别、比较才能找到最合算的贷款者。

许多银行和非银行机构都有自己的网页或电话专线，多到网上去查閲或多打电话询问，是你获得信息的一个好办法。InfoChoice是澳洲贷款方面的专业服务网站，你可以通过这个网站比较不同贷款机构的产品，利率和功能，当然，也可以请个贷款经纪帮你出谋划策。

先想清楚你的需要是什麼是非常关键的，利率是不是挑选贷款时最优先考虑的因素？购房后第一年你的财务预算及生活习惯允不允许额外还款？是每周还款一次还是每两周还款一次？如果选择一个功能齐全的按揭要不要多付费用？都値得一一考虑。

要知道不同的贷款机构要求的费用差别极大，你或许能够通过磋商谈判，节省不少宝贵的资金。

在开始寻找房子之前，你还必须明白你的贷款申请何时会被批準，有时它可能会比你预计的时间长。许多贷款机构需要一段时间来审核你的资料，才能决定能否批準你的贷款申请。这段时间通常是一周，也可能会更长。第一次要求贷款者或自营小生意者的申请审批时间往往较长。

决定你的货款申请是否批準或者批準速度的快慢，你提供的资料是否齐全是关键因素。贷款机构要求的材料来自于你的雇主、信用参考协会(Credit Reference Association)、开户银行等，少一样都会有影响。如果你让你的会计师直接与贷款机构接洽，审批时间可能要短一些，麻烦也要少一些。

贷款批準后，有3个月的有效期，也就是説在3个月内任何一天买房，贷款机构都会如数借给你钱。如果事先跟贷款机构协商好，这个期限还可以延长。

如果你没有买到你看好的房子，例如在拍卖时你没有拍到。当你另选其它物业时，贷款机构可能要重新审核你的贷款申请。万一你的贷款额跟房屋总値之比(LVR)变大，假如是90%或95%，重新审核工作可能会比较繁琐。当然，如果LVR値变小，重审工作就快多了。


二、 看房子，寻找安乐窝

你有可能已经到处看过房了，不过现在已经到了确定你到底想买什麼样的房子的时候了。

完美的安乐窝？

先确定好你将在哪个区买房，你可能要在你的新居住很长一段时间，因此，瞭解房子所在的区域的各项特点非常重要，这些特点应包括所有的服务与其它设施，例如 公共交通、离上班地点远近等等。对於重视子女敎育的华人来説，还有一点是关键，那就是学校情况。为迁就学校情况而决定买房地区，在华人社会是屡见不鲜的。

在雪梨，可以説你买房的资金越充足，就可以选择愈多，而且离CBD越近的区。在选择的时候，往往要在负担能力和便利方面做个折衷，要知道你的第一套物业只是你迈入楼市的敲门砖，财力不足的话不要奢望一步到位。

接下来要考虑的就是买甚么类型的房子了。新居太贵，旧房太破；House打理不易，Unit又缺少活动空间。矛盾总是不可避免的，关键是家里人意见要统一，才会找到一个满意的家。

再就是决定找谁买房了。买新房可以直接找发展商，但买新居的人毕竟是少数。因此，房地产代理总是你寻找新居时的第一信息来源，但也不能完全依赖代理，你必须自己做一些硏究以得到更全面的资料。

你应该吿诉一些房地产代理公司，你想找什麼样的房子？即使他们手上暂时没有你合适的房子，可一旦市场上有类似的房子上市，他们就会通知你。周末的报纸、社区报以及各种有关房地产的出版物都値得一看，许多房地产广吿都已标出标格，你正好用来比较一下各区的价格差异。

如果你想在雪梨或者是墨尔本买房，要想评估各个区的房价，你可以从澳洲物业监督(Australian Property Monitor)得到一份雪梨晨报或墨尔本时代报编的房屋价格指南。这份指南包括了所有过去一年的房屋售价，你可以通过传眞、邮递或电子邮件得到它。此 外，互联网也是主要的资讯来源，许多房产公司都有自己的网页。

出价

你可以聘用房物业买家代理或者办理交割的有关人员来帮你出价购买你看中的房产。但是许多买主更喜欢自己直接跟房地产代理接洽。即使你的出价被房地产代理认为过低，你也可以坚持要求他转达给卖主。

出价的方式有两种。最简单最普遍的方式就是口头出价，另外一种就是準备好一份书面销售概要，再通过你的律师转达给卖方的律师。销售概要包括出价日期、物业地址、出价、如何付定金和餘额，买主的财务状况细节，特殊要求及交割日期。


付定金

定金是表示买方诚意的一种行为，并不是法律要求这样做的，它对卖方没有任何约束，其金额可能是上千元，也可能是上万元，但可以完全退回，但可能有时效性。买方可索取合约详閲。

检查房子

如果你买的是旧房子，对它作一番仔细检查是必不可少的步骤。你可以请建筑师或白蚁专家直接帮你检查房子，也可以雇佣办理交割的有关人员安排类似检查。房子不同，要进行的检查也不同，主要检查形式有

　　* 白蚁及建筑检查；
　　* 电路检查；
　　* 物业产权检查；
　　* 土地或物业测量检查；
　　*分契管理记録。


三、 备文件，理清法律头绪

至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。

"Conveyancing"一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步，有许多工作要做，下面是一些基本步骤。

卖主声明/销售合同

此类文件，维省叫卖主声明(vendor's statement)，纽省则称销售合同(contract for the sale of land )。

卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件：

　　*房契复印件
　　*计划证书的复印件
　　*当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
　　*下水道图
　　*过去7年房屋改建装修的批準书
　　*建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
　　*冷静期声明
　　*物业现有按揭的详细説明
*出售物业所附带的设备或装置

在纽省，卖方如果不披露上述要求信息，买方有权在合约交换后14天内宣佈合约作废。

合同

房地产买卖合同是由卖方準备的。通常来説，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。

一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍説明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那麼确保在那一天能顺利交割就很重要。

合同通常有标準格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。

买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。

如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售，那麼应确保它列入合同之中。

合同交换(Exchange of Contract)

一旦房子检查完成以及财务安排的批準形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保 持卖方签名的合同。一般来説，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。

合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎麼説。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被要求立即支付定金。

应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味著你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

冷静期(Cooling off Period)

冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。

冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房(House)都没有冷静期，如果你买的物业旣包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷静期也有可能不同。

还有一点値得注意，即是卖家有权在合同上附上"66W Certificate"，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。

冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。

冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

土地使用分区制(Zoning)　

产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批準用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。

四、 办交割，拥有自己眞正的家

交割意味著整个交易的完成，从此就可以把这处物业叫做你的"家"了。

合同最后交换之前

许多合同要求在互换合同后4-6周内完成交割。在这段期间内，买方律师将会就所有相关问题更全面地諮询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。

你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚，合同将会送到卖方那里要求签名，然后交割时再交回给你。

你的贷款机构将会为你準备好所有贷款文件，在签名之前，请你的律师将合同中的条款逐一向你解释，确信你已完全瞭解了它。

临近交割日期，一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠餘额。卖方会通知你的法律代表，付款支票将会被怎样支取。

値得一提的是，近年来楼花买卖大为时兴，但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来2周内交割。因此，买家签订合同时，应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。

印花税(Stamp Duty)

在纽省、维省、西澳和南澳，印花税（现房转售）必须在合同交换后的3个月内付清，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚。若购楼花，则可在15个月内或交割前付清。

印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省，首次置业人士购买50万元以下的物业如果是用于自住，免交印花税，购买50万元至60万元之间的物业，印花税也可获部份减免 。

正式交割

一旦所有事情準备就绪，你的律师通常会安排好交割日期、地点，并且确定有关物业已有保险。在这阶段，意味著房屋产权过户，所欠餘额被完全付清。

如果你不用贷款就一次付清购房款，所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则，所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。

如果卖方预先支付了市政费和水费，他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕，卖方应该将房子完全腾空，这即是交割当天中午12点后，房子内不应再有人居住。对於买方来説，最后检查一下房子和附有装置（合约上已注明）是否有损毁是很必要的。

如果交割有延误，即是交割不能在当天或3天之内完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。

买房是人生的一大财务安排，精神和体力方面都会有不少压力。要儘量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险，这意味著一旦因他们的失职或疏忽造成损失，可被起诉索取赔偿。

贷款机构电话,网站地址:

QUOTE:
Access Home Loans 1300 650 033 www.accesshomeloans.com.au
Adelaide Bank 13 2220 / 1300 652 220 www.adelaidebank.com.au
Advantage Credit Union 13 1140 www.advantage.net.au
AIMS Home Loans 1800 888 168 www.aimshomeloans.com.au
AMP Banking 13 3030 www.ampbank.com.au
AM Mortgage Plus 1800 068 188 www.mortgageplus.com.au
ANZ 1800 035 500 www.anz.com
ASG Friendly Society 1800 338 237 -
Aussie Home Loans 13 1333 www.aussiehomeloans.com.au
Austral Mortgage 1300 303 099 www.austral.com.au
Bank of Melbourne 13 1575 www.bankmelb.com.au
Bank of Queensland (07) 3212 3333 -
Bank SA 13 1376 www.banksa.com.au
BankSmart - www.banksmart.com.au
BankWest 13 1718 www.bankwest.com.au
Bendigo Bank 1300 366 666 www.bendigobank.com.au
BMC Mortgage Corporation 1800 623 370 www.bmcloans.com.au
BNZA 13 22 18 -
Challenge Bank 13 2456 www.westpac.com.au
Citibank 13 2484 www.citibank.com.au
Collins Securities 1300 360 220 www.collins-securities.com.au
Colonial State Bank 13 1818 www.colonial.com.au
Commonwealth Bank 13 2224 www.commbank.com.au
Credit Union Australia (07) 3365 0055 www.cua.com.au
eChoice - www.echoice.com.au
eLoan - www.eloan.com.au
Endeavour Credit Union 1300 363 625 www.endeavourcu.com.au
eWizard - www.ewizard.com.au
FAI Home Loans 13 2810 www.fai.com.au
Financial Directions 1800 242 332 -
find-a-loan - www.findaloan.com.au
GIO Finance Ltd (02) 9240 4600 www.gio.com.au
Heritage Building Society 13 1422 www.heritageonline.com.au
Home Building Society 13 2960 www.homedirect.com.au
HongkongBank 1300 308 880 -
Illawarra Credit Union 13 2249 www.cu.com.au
IMB Building Society 1300 361 880 www.imb.com.au
ING Mercantile Mutual Bank 1800 639 082 www.mercantilemutual.com.au
IOOF Building Society 13 1369 www.ioof.com.au
Lenders On Line - www.lendersonline.com.au
LJ Hooker Home Loans 1800 681 928 -
LoanNET 1300 650 987 www.loannet.com.au
Locums Mortgage Group 1800 248 686 www.locumsgroup.com.au
Macquarie Mortgages 1800 007 722 www.macquarie.com.au/mortgages
Melbourne Credit Union 1800 808 908 www.mcu.com.au
Morgan Brooks Group 1800 801 999 www.morganbrooks.com.au
Mortgage Choice 1800 646 789 www.mortgagechoice.com.au
Mortgage House of Australia - www.mortgagehouse.com.au
National Australia Bank 13 1312 www.national.com.au
National Mutual Home Loans 13 3987 www.axa.com.au
Newcastle Permanent Building Society (02) 4926 1133 www.newcastlepermanent.com.au
NRMA Building Society 13 1701 www.nrma.com.au
NSW Home Loans 13 3839 www.homeloans.com.au
RACV 13 1560 www.racv.com.au
RAMS Home Loans 13 7267 www.rams.com.au
RESI Home Loans 13 6126 www.resi.com.au
Statewide Home Loans 1800 242 575 -
St George Bank 13 3555 www.stgeorge.com.au
Sun Alliance Deposit Power 1800 066 155 -
Suncorp Metway 13 1155 www.suncorpmetway.com.au
Super Members Home Loans 1800 650 999 -
Sydney Credit Union 1300 650 065 www.sydneycu.com.au
The Rock Building Society (07) 4931 5533 www.therock.com.au
Trust Bank 13 18 28 www.trustbank.com.au
VIC Home Loans 13 38 39 www.homeloans.com.au
WA Home Loans 13 38 39 www.homeloans.com.au
Westpac Bank 13 19 00 www.westpac.com.au
Wizard Mortgage Corporation 13 19 70 www.wizardcorp.com.au
Yes Home Loans 1300 555 937 www.yeshomeloans.com.au

路考英语口令

路考英语口令

PRE-DRIVE CHECK 考试前检验车

Washers + Wipers洗镜水 +雨刷器（扫水器）
Front Demister(s) + Fan前暖风 + 风扇
Handbrake手刹
Horn喇叭
Rear Demister后窗暖气
Indicator ——Left/Right左/右转向灯
Brake Lights刹车灯
Hazard Light危险信号灯（双蹦灯）
Head Lights前大灯
High Beam高位前大灯

考试中：

1. Turn Right/Turn Left/Go Straight/Roundabout转右/转左/直行/环岛
2. If safe move to the Right Lane/Left Lane如安全移到右道/左道
3. Stay this lane走这条道
4. Make the car Safe安全停车
5. Check the control检查车控部分
6. Follow the Road Sighs路标驾驶
7. Reverse Parking倒车停车
8. Mirror/Signal/Blind Spot (Head Check)镜子/转向灯/盲点
9. At the Traffic Light Turn Right/Turn Left在交通灯处右转/左传
10. Next Street Turn Right/Turn Left下个路口右转/左传
11. The end Street Turn Right/Turn Left T型路口（钉子路口）右转/左传
12. Second Street Turn Right/Turn Left第二条路口右转/左传
13. Three Point U-turn 三点掉头
14. Angle Parking斜角泊车
15. Straight Reverse 20M直线倒车20米
16. Move to the Far Right Lane 移到最右车道
17. Gross the Railway Line通过铁路线

驾照考试小节（NSW）

驾照考试小节（NSW）

简述一下国内驾照和本地驾照的关系，可能很多筒子都知道了，我是刚整明白，所以给不明白的解释一下：

1，有国内1年以内驾照者，参加knowledge test和driving test得P1牌，P1可以独立驾车，但不能超过90迈，不能拖车，最多扣3分，P1牌后12个月参加hazard perception test（computer based）取得P2牌；

2，有国内1-3年驾照者，参加knowledge test和driving test得P2牌，P2牌可以独立驾车，但不能超过100迈，不能拖车，最多扣6分，P2牌后24个月参加driving qualification test（computer based）取得full牌；

3，有国内3年以上驾照者，参加knowledge test和driving test直接得full牌；

很多人都不确定要不要在国内学驾照，我个人觉得，如果来之前还没学的就不用学了，直接过来学综合来说比较省钱。因为在国内学了如果开车不是非常熟练，刚来 了也没车的话，还是需要找个教练教你左驾，熟悉道路以及交通规则。虽然规定是初学需要学120小时，但是一般新移民都找华人教练，我听说的价格是，七八百 块钱包20小时+两次路考，他们一般都不强求你学够小时数，能考试就可以啦！

另外今天参加了悉尼的驾照交规考试，虽然整个过程还是比较容易的，但是还是叙述出来让后面考试的人心里更有谱吧。

1，在www.rta.nsw.gov.au 下载2份资料，一个是road user handbook（共132页），一个是knowledge test的模拟题，共93页，500多道题；

2，在上面网站上的licensing中的test里预约考试，也可以打电话预约或者亲自到RTA的办事处预约，网上用credit card交费$35；

3，在此网站进行模拟练习，情景和考试时一模一样，每做完一道题，程序会立刻告诉你是不是做对了，如果不对，它会显示出正确答案，考45道题，前30个题为一般知识，可以错3道题，后15道题只能错1道；

4，复习大约3-5天就可以考试了，一般handbook看一遍就可以，题目都非常寻常，正误答案也很明显，考题看2遍足以，考试全部都是那500多道题里的，系统随机出题，还有重题呢；

5，提前15分钟到RTA，带上1）预约确认信；2）地址证明（银行statement，水电费的账单都可以）；3）护照原件；4）驾照原件及翻译件（可以在AMES递交免费翻译申请，大约2星期就寄到）；5）一张填好的驾照申请表，可以在RTA领取，也可以在网上下载；

6，到了RTA不用领号，在一个专用窗口前排队就可以了，工作人员会将你的一切资料复印，并将原件还给你，询问你用什么语言考试，如果你想用中文考试的 话，网上有中文的handbook，也有中文的模拟模式，但是没有中文的题库题目。其实用英文考就可以，一方面可以补充交通类的新词汇，另一方面交规的英 文特别使用比较简单的句子词汇来写的，方便各种阶层的人阅读；

7，工作人员领你到电脑前考试，给你调好，good luck你就开答。没有时间限制，不过一般可能15分钟就答完了；

8，测视力；

9，如果你没有国内驾照，会直接给你拍照，发Learner licence，给5张L牌，一张卡，交$20；

10，如果有国内驾照，可以选择直接预约道路考试，得P/F牌…